第19卷第1期鄭州工業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報2003年3月Vol.19 No.1JOURNAL OF ZHENGZHOU POLYTECHNIC INSTTUTEMar. 2003河南省物業(yè)管理行業(yè)存在的問題及對策張錦歌(鄭州工業(yè)高等?？茖W(xué)校管理系,河南鄭州450007)摘要:河南省物業(yè)管 理行業(yè)在最近幾年的快速業(yè)委會章程委托管理合同,可是目前河南省不少發(fā)展中存在著許多問題，如法制建設(shè)滯后、建管之小區(qū)都沒有.上述幾個重要的法律文件。物業(yè)管理間銜接不好、規(guī)模過小、管理觀念尚未大眾化等。中涉及的權(quán)利義務(wù)關(guān)系沒有明確規(guī)定,致使物業(yè)通過對這些問題進行分析,提出了應(yīng)完善法律、早管理中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時解決。期介入、規(guī)?；?jīng)營、加強宣傳的對策。2.建設(shè)單位和物業(yè)管理公司之間銜接不好關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;問題;對策河南省的房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項目時,大多中圖分類號:F293.33文獻標識碼:B數(shù)都沒有聘請物業(yè)管理公司前期介人。致使- -些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計和施工階段遺留下了較多的文章編號:1008 - 7419(2003)01 - 0031 -02問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理的先天不足,矛盾往我國的物業(yè)管理1981 年自深圳產(chǎn)生,經(jīng)過20往在居民人住并實施物業(yè)管理后才反映出來。比多年的探索研究,從無到有,從小到大,有了一定如:業(yè)主人住后,發(fā)現(xiàn)商品房有滲水、裂縫等質(zhì)量水平的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計,迄今為止,我國各類物業(yè)管問題;或者泊車車位不夠，管線布局不合理等。這理企業(yè)已經(jīng)發(fā)展到15000多家,從業(yè)人員有200種整體布局上的缺陷,使業(yè)主感到不便,意見很多萬人。而我省的物業(yè)管理起步于1994 年,到大,把對房地產(chǎn)開發(fā)商的不滿遷怒于物業(yè)管理公2002年底已經(jīng)初具規(guī)模,有專業(yè)化的物業(yè)管理公司,拒交物業(yè)管理費。還有的房地產(chǎn)開發(fā)商在商司1000余家,從業(yè)人員達幾十萬人。但隨著物業(yè)品房促銷時,對物業(yè)管理做出不切實際的承諾,給管理行業(yè)的迅猛發(fā)展,行業(yè)中暴露的問題也越來后續(xù)的物業(yè)管理帶來了困難。3.管理規(guī)?？傮w偏小.越多。必須對這些問題高度重視,并采取有效措鄭州市不少公司根本不具備物業(yè)管理應(yīng)有的施,才會促進這一新興行業(yè)的健康發(fā)展。實力和資格,缺乏必要的設(shè)備和管理人才。通常-、物業(yè)管理中存在的問題物業(yè)管理公司都是作為房地產(chǎn)開發(fā)商的附屬機1.法制建設(shè)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展構(gòu),并沒有脫離“母體”,管理的面積大多在1萬至在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的20多年中,國家建設(shè)10萬m2之間?？梢哉f規(guī)模過小，成本較高,這使部作為行業(yè)主管部門門頒布了一系列的法律、法規(guī)。得物業(yè)管理的規(guī)模效益很難體現(xiàn)出來。只有通過各省也出臺了相關(guān)的地方性法規(guī)。但總體上物業(yè)物業(yè)管理公司的聯(lián)合,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級,才能提高在管理行業(yè)缺乏大法和行政法規(guī)。導(dǎo)致許多事情無國際市場上的競爭能力。而目前河南省不少物業(yè)章可循,法律關(guān)系混亂。比如:按規(guī)定,廣大業(yè)主管理公司僅靠所收的管理費用來維持運轉(zhuǎn),所提應(yīng)該是物業(yè)小區(qū)的主人,業(yè)委會應(yīng)是物業(yè)區(qū)域內(nèi)供服務(wù)的范圍也只是維修、保潔、綠化、治安等。的最高權(quán)力機構(gòu)。河南省省會鄭州市雖然有物業(yè)物業(yè)管理公司在管理規(guī)模上,根本形不成規(guī)模效小區(qū)1000多個,但僅有33個小區(qū)設(shè)有業(yè)委會,也應(yīng)。沒有實際的權(quán)力,更別說去選擇或解聘物業(yè)管理4.物業(yè)管理觀念尚未大眾化公司了。相當數(shù)量的物業(yè)小區(qū)還沒有成立業(yè)委目前就河南省而言,物業(yè)管理觀念尚未大眾會,沒有人代表業(yè)主行使自己的權(quán)利。一個物業(yè)化。中國煤化工t調(diào)查，詢向小區(qū)里小區(qū)內(nèi)最主要的法律文件至少應(yīng)該有業(yè)主公約、是MYHCNMHG青楚;問每平方米的收稿日期:2002-. 12-26作者簡介:張錦歌(1975- -),女,河南鄭州人,助教，主要從事物業(yè)管理的教學(xué)工作。32鄭州工業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報2003年第19卷物業(yè)管理費用為多少，也講不清;消費者的業(yè)主意中 力不從心的或返工無望的先天缺陷在物業(yè)峻工識不強。還有,因為傳統(tǒng)房屋管理模式的影響很之前解決,有效地克服“前期后遺癥”。深,一部分業(yè)主不愿配合有償服務(wù)的物業(yè)管理模3.規(guī)?；?jīng)營將成為物業(yè)管理行業(yè)的主流式,不繳或欠繳物業(yè)管理費。個別物業(yè)管理公司物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的規(guī)模小，難以發(fā)揮也沒有服務(wù)觀念,管理手段簡單、粗暴,對一些不綜合實 力的問題,可以通過企業(yè)間橫向聯(lián)合來實配合的業(yè)主采取過激行為,造成糾紛不斷?，F(xiàn)規(guī)?；?jīng)營。這樣不僅可以擴大企業(yè)的規(guī)模,5.物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低,人才短缺實現(xiàn)人才資金的集中,而且可以加強企業(yè)間的協(xié)物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素作,實現(xiàn)優(yōu)勢互補,提高整體經(jīng)濟效益。隨著企業(yè)質(zhì)的管理人才。但目前河南省物業(yè)管理的職業(yè)化規(guī)模的擴大,企業(yè)有能力管理更大規(guī)模的物業(yè)，這隊伍尚未形成。管理隊伍素質(zhì)偏低、高素質(zhì)人才樣在達 到經(jīng)濟規(guī)模之前能極大地降低單位面積的的短缺是物業(yè)管理發(fā)展中重要的制約因素。根據(jù)管理成本。同時,規(guī)模的擴大也有利于吸引數(shù)量市場調(diào)查,目前在管理、技術(shù)和服務(wù)三類人員中,更多、素質(zhì)更高的專業(yè)人才參與企業(yè)的經(jīng)營管理，尤其缺少高素質(zhì)的管理人員。其原因,- -是目前增進企業(yè)的市場競爭力。企業(yè)規(guī)模的擴大也有利相當一部分物業(yè)管理公司是由政府房管部門和國于拓展--業(yè)為主、多種經(jīng)營的道路,實現(xiàn)企業(yè)的良有企事業(yè)單位的后勤部門演變而來,員工難以適性循環(huán)。應(yīng)行業(yè)快速發(fā)展的需要;二是部分依附于房地產(chǎn)4.加強物業(yè)管理的宣傳工作開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)，成為原單位老、弱、病、殘物業(yè)管理是- -項新生事物,因此,必須加大物的轉(zhuǎn)移地。三是行業(yè)本身發(fā)展較快,社會.上存量業(yè)管理的宣傳力度。一是對物業(yè)公司內(nèi)部員工的人才有限,部分高校也是從1998年以后才新增物教育。要讓職工充分認識物業(yè)管理工作的重要性業(yè)管理專業(yè),遠遠不能滿足行業(yè)迅速發(fā)展的需要。和物業(yè)管理公司的性質(zhì)、任務(wù)、崗位職責等。二是二、物業(yè)管理的相應(yīng)對策對業(yè)主和使用者的宣傳。使他們理解物業(yè)管理的針對目前河南省物業(yè)管理行業(yè)中存在的問.作用和“誰受益、誰負擔”的市場經(jīng)濟體制下的社題,筆者認為可以采取下述對策來加以解決。會公理。三是對有關(guān)部門的宣傳。如與城管、派1.充實和完善法律、法規(guī)體系,加強執(zhí)法監(jiān)督出所、工商、稅務(wù)等部門進行溝通,爭取他們對物力度業(yè)管理工作的理解與支持。四是對主管部門的宣目前我國關(guān)于物業(yè)管理的主要法律依據(jù)僅有傳。引起主管部門對物業(yè)管理工作的重視?？們刹?即1994年國家建設(shè)部頒布的《城市公有房之,要使物業(yè)管理的觀念深入人心。屋管理規(guī)定》和《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,已5.以人為本,注重育才遠遠滯后于形勢的發(fā)展?？傮w上,我國一直沒有物業(yè)管理投人的不是資本,而是人才及經(jīng)驗。形成完整、系統(tǒng)的法律法規(guī)體系。所以國家應(yīng)盡物業(yè)管理公司的實力不是資本的實力,而是人才快出臺《物業(yè)管理條例》,并加快制定相應(yīng)的系列的實力。有一支懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)法規(guī);二是加快與法規(guī)相配套的規(guī)范性文件的制的人才隊伍，是我省物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的定,使之能真正規(guī)范和指導(dǎo)市場運作;三是加大法根本條件。物業(yè)管理公司不僅要注重引才,用才，規(guī)執(zhí)行的監(jiān)督力度,實現(xiàn)以法治市。更要注重育才,解決的方法是加快行業(yè)培訓(xùn)和企2.物業(yè)管理早期介入,克服房地產(chǎn)開發(fā)的后.業(yè)自身的人才培養(yǎng)。遺癥物業(yè)管理是房地產(chǎn)管理的后續(xù)。為了有效地參考文獻: .防止房地產(chǎn)開發(fā)商只顧開發(fā)不顧后果的情況出[1]朱愛華 .物業(yè)管理[ M].北京:社會科學(xué)文獻出版社,2002.現(xiàn),河南省應(yīng)堅持執(zhí)行物業(yè)管理早期介人制度。[2]顏真.物業(yè)管理危機及案例分析[M].成都:西南財經(jīng)大學(xué)出版社,2002.即物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的中國煤化工上海財經(jīng)大學(xué)出版社,00.0規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議,以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的CYHCNMHG，ADout the ProDIems of Keal Estate Management需求。特別是關(guān)鍵設(shè)備,要使物業(yè)管理公司能同Existing in Henan步地做好接管等準備工作,爭取把那些后期管理Zhang Jinge